התחדשות עירונית היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות, שמטרתו להחיות את הרקמה העירונית הוותיקה לצד החדשה. ההתחדשות העירונית מתבצעת בתוך אזורים בנויים, המשמשים בעיקר למגורים, לתעסוקה ולמסחר. פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדרג, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבוריים ותשתיות. הפרויקטים כוללים לרוב הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הנכסים לחזק, למגן ולהרחיב את דירותיהם ובכך להשביח את נכסיהם ולשפר את איכות חייהם. יחד עם זאת, מדובר בתהליך מורכב וארוך המכיל לא מעט חששות, חוסר ודאות והיתכנות כלכלית לביצוע בפועל.
פרויקטים של התחדשות עירונית – אם בתור תמ"א 38 או פינוי-בינוי כוללים הוספת דירות חדשות באזורי מגורים בנויים ותיקים, על ידי חיזוק ועיבוי על גבי מבנים קיימים או על ידי הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם ומהווים הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את דירותיהם, ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם באופן ניכר ומשמעותי
אנו בחברת זמורות הצפון זמינים לייעוץ לכל תושב אשר מעוניין לקדם תהליכי התחדשות עירונית, להעניק לכם את הידע והכלים הנדרשים. אנו כאן כדי ללוות אתכם, התושבים המתעניינים, בתהליכי ההתחדשות העירונית ואחראים לדאוג לכך שהאינטרסים שלכם ושל העיר נשמרים בתהליכים המורכבים.
קיימים מספר מסלולי התחדשות עירונית, שבאמצעותם ניתן לממש פרויקט. במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית ניתנות הטבות לבעלי הדירות הנמצאות בתהליך של התחדשות עירונית כגון מרפסת, חדר נוסף / ממ״ד, כניסה וחובי מחודש, וכיו״ב. ההטבות מגדילות את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט לכל הצדדים השותפים – התושבים והיזמים. לא כל מסלול מתאים לכל בניין, ולכן לפני תחילת קידום פרויקט נדרשות מספר בדיקות לגבי האפשרויות הקיימות.
פינוי בינוי כשמו כן הוא תהליך של פינוי בעלי הנכסים, הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם באמצעות יזום תכנית בינוי עיר חדשה (תב"ע, בסמכות הועדה המחוזית או הותמ"ל). התכנית החדשה מגדילה את היקף זכויות הבנייה במתחם ובכך מאפשרת שדרוג וחידוש המערכות העירוניות כגון מבני ציבור חדשים, חניה, כבישים, מדרכות, תשתיות מים וביוב וגינות ציבוריות. תהליך פינוי בינוי מתאים באזורים בהם הבניה נמוכה ודלילה וכאשר המצב הפיסי של הבניינים ירוד. התנאים הכלליים למימוש פרויקט פינוי ובינוי ע"פ החוק כוללים וידוא שבבניין או מתחם בו יש מינימום של 24 דירות קיימות. צריך הסכמת רוב מיוחס של בעלי הנכסים במתחם (אם כי ייתכן שאחוז ההסכמה יופחת ע"י שינוים בחקיקה), והסכמה ראשונית של אגף ההנדסה לקידום פרויקט פינוי בינוי במתחם.
מסלול המאפשר הרחבה של הדירות (בהתאם למגבלות החלות על המגרש עליו עומד הבנין ובכפוף לאישור הועדה ומוסד התכנון) חיזוק ועיבוי הבניין הקיים, הוספה של קומות חדשות לצורך בנייה של דירות חדשות על גג הבניין הקיים, הוספת מרפסות, מעלית ולובי חדש. ישנם מקרים בהם ניתן להוסיף דירות גם בקומת הקרקע (בבניינים בהם קיימת קומת עמודים מפולשת). בתהליך מסוג זה בדר״כ נשארים הדיירים להתגורר בדירותיהם במהלך הבנייה.
מסלול המאפשר הריסה של בניין קיים ובנייה של בניין חדש במקומו הבנוי לפי כל התקנים המאושרים. הבניין החדש יכיל לרוב דירות תמורה גדולות יותר לבעלי הנכסים הקיימים, דירות יזם/קבלן למכירה, חניה תת-קרקעית, מרפסות, מעלית ולובי חדש.
מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. בחוק התכנון והבנייה הוחלף המונח ב"תוכנית" או "תוכנית מתאר". המונח שגור בלשון הדיבור בישראל בהתייחסות לתוכנית מתאר מפורטת. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".
מסמך גרפי (משורטט) הכולל בעיקר מפה של המצב המוצע באותה תוכנית. המפה הערוכה על רקע מפת מדידה ועליה מסומנת חלוקת הקרקע ליחידות קניין (מגרשים, או תאי שטח), ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, התווית דרכים ותשתיות אחרות, קביעת קווי בניין, ועוד. כל הסימנים המסומנים על המפה מוגדרים במקרא המשורטט מימין למפה
על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית, יש להתארגן ולבחור נציגות מוסכמת מטעם בעלי הנכסים. מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש נציגיהם מול היזם וכגורם המקשר בכללי בין הדיירים לבין כל הגורמים הרלוונטיים בפרויקט., רצוי ומומלץ כי הנציגות תכלול נציגים מכל סוגי היחידות בבניין (לרבות חנויות/מסחרי). לפרויקט המתנהל במשותף עם בעלי הנכסים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים בשל מעורבותם בפרויקט.
חשוב להדגיש שהנציגות היא גורם שאמור לתווך ולהעביר מידע בין היזם/קבלן והרשות המקומית לבין בעלי הנכסים, וכי היא אינה מוסמכת לקבל בעצמה החלטות מהותיות בפרויקט, והיא פועלת בדר״כ בהתנדבות וללא כל תמורה.
בעלי הדירות, בעזרת הנציגות ובתיאום עם היזם, בוחרים עו"ד לטובת ייצוגם בפרויקט, אשר יכול להעניק שירותים משפטיים ברמה ובהיקף המקצועי הגבוה ביותר הנדרש בפרויקטים מסוג זה. תפקיד עו״ד בעסקאות התחדשות עירונית הוא בראש ובראשונה לייצג את האינטרסים של הדיירים בהסכמים מול היזם, למקסם עבורם את התמורה, להגן על הדיירים מפני מצבי סיכון וכן לפקח אחר מימוש ההסכם בפועל.
מומלץ כי בכל פרויקט של התחדשות עירונית יהיה עורך דין אחד מייצג עבור כל בעלי הדירות ואך ורק אותם. עליו להיות מוסכם על כל בעלי הדירות (באמצעות ייפוי כח מתאים), לפעול מטעמם ולייצגם בפרויקט. את עו״ד יש להעסיק בשלב מוקדם ככול הניתן וחובה לפני כול התקשרות בהסכמים סופיים.
כיצד לבחור נכון עורך דין מלווה לפרויקט?
בטרם התקשרות עם עורך דין מלווה, מומלץ לבקש ולראות הוכחות ומידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית, עו"ד המלווה ילווה את הפרויקט מתחילתו ועד סופו ויעניק לתושבים ליווי והגנה משפטית בהליך ההתחדשות העירונית במתחם.
הקריטריונים שכדאי לבחון בבחירת עו״ד
– מומלץ לבחון פרויקטים קודמים שיוצגו על ידו וכן להבין באיזה שלבים נמצאים הפרויקטים הללו כיום.
– מומלץ ליצור קשר עם בעלי נכסים בפרויקטים קודמים שיוצגו על ידו בפרויקטים הדומים לפרויקט אותו אתם מעוניינים לבצע.
– מומלץ לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם העו"ד על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
– מומלץ לערוך מכרז למספר מועמדים ולבצע השוואה של העו"ד/משרד עו"ד בהתאם לפרמטרים הרלוונטיים לכם.
– מומלץ לוודא כי אין ניגוד עניינים, כי העו"ד עמו אתם מתקשרים אינו מייצג יזם/קבלן באותו פרויקט וכי הוא מייצג אתכם נאמנה.
תפקידיו של עורך הדין המלווה בפרויקט
מתן ייעוץ שוטף, ייצוג משפטי וסיוע לבעלי הנכסים, באמצעות נציגות בעלי הנכסים, בשלבי קידום ותכנון הפרויקט.
ניהול מו"מ עם היזם/קבלן וייעוץ שוטף לבעלי הנכסים במהלכו, כולל מתן ההערות למסמכי ההתקשרות בין היזם/קבלן לבעלי הנכסים.
הכנת הסכמי התקשרות סופיים עם היזם/קבלן וכן עם נותני שירותים אחרים בפרויקט כולל ליווי שלב החתימה אל מול בעלי הנכסים.
סיוע לבעלי הנכסים בטיפול בדיירים סרבנים, כולל ניהול ההליכים נגדם בפני המפקח על רישום המקרקעין ובפני כל ערכאה שיפוטית אחרת עד להשלמה ומיצוי התביעות, הליכי ערעור והליכים קשורים, באם יחולו.
ייעוץ משפטי ופיקוח בכל הנוגע לליווי פיננסי או בנקאי לפרויקט, עד לחתימת הסכם ליווי מחייב הכולל התייחסות לבטוחות שיימסרו לבעלי הנכסים בפרויקט.
סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים.
מעקב אחר ביצוע התחייבויות היזם/קבלן הנבחר בהתאם להוראות ההסכם אשר ייחתם בינו לבין בעלי הנכסים, טיפול בכל הבעיות השוטפות שעשויות לצוץ במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
יזם הוא אדם היוזם, מחליט ומארגן עסק מסחרי או מיזם חדש או קיים, כדי להשיג מטרות עסקיות ו/או חברתיות מסוימות. היזמים ע"פ רוב מונעים משיקולים כלכליים ו/או רעיונות ואידאלים חברתיים שונים המניעים אותם לפעולה כדי להביא לשיפור של אזור מסויים, קבוצה מסויימת באוכלוסיה, וכד'. יזמים חברתיים אלו בדר"כ פועלים לקידום מיזמים חברתיים וסביבתיים שמטרתם העיקרית אינה לייצר רווח אלא לקדם שינוי חברתי לטובה
כיצד כדאי ונכון לעבוד עם היזם לביצוע הפרויקט?
לקיים פגישה של נציגות בעלי הנכסים עם היזם/קבלן על מנת לבחון את הכימיה בטרם ביצוע ההתקשרות.
מומלץ לבקש מידע בדבר ניסיונו המקצועי בתחום ההתחדשות העירונית.
כדאי לבחון ולבקר במתחמים בהם בוצעה התחדשות עירונית ע"י היזם
לקבל המלצות וחוות דעת מהתקשרויות קודמות של היזם
** חשוב להבדיל בין פרויקטים שסיימו ביצוע וניתן להתרשם מהם, לבין פרויקטים הנמצאים בהליך התקשרות.
על מה חשוב לתאם ציפיות עם היזם?
התמורה המובטחת על ידי היזם/קבלן (בהתאם למדיניות העירייה העדכנית).
איכות הבנייה וחומרי הגמר בפרויקט.
מיקום הדירה החדשה בהשוואה לדירה הקיימת – במידה ומדובר על פרויקט תמ"א הריסה ובניה או פרויקט פינוי בינוי.
משך זמן הבנייה המשוער בביצוע הפרויקט.
סיוע לנציגות בעלי הנכסים באיתור ו/או בחירת מפקח ושמאי עבור בעלי הנכסים המעוניינים.
טיפול בכל הבעיות השוטפות שעשויות לצוץ במהלך הוצאתו אל הפועל של הפרויקט.
All rights Reserved © VISION
